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#026 Convertir o Legalizar un Local en Vivienda - Puntos a tener en cuenta. 

 Para convertir o legalizar un local, nave, un bajo comercial en vivienda o apartamento tipo loft, hay 3 aspectos importantes. Además, para ahorrar tiempo y dinero hay que ver en qué situación se encuentra la obra o el inmueble para abordar estos 3 aspectos con mayor agilidad posible. En inmueble tiene el siguiente marco de legalidad con el que se debe cumplir para evitar posibles complicaciones:

1. Escritura Publica Notarial, ligada al Registro de la Propiedad - es la constatación de “como es físicamente la propiedad” y a quien pertenece;
2. Situación en el Registro Catastral - impuesto de la Contribución (SUMA) que se paga por la realidad física de la propiedad;
3. Ayuntamiento -  gestión de obras realizadas e impuestos municipales al dia por tener el inmueble en su estado actual.

Las gestiones para convertir un local en vivienda pueden ser más o menos lentas dependiendo si hay que realizar obras, o, si la obra ya está realizada hace tiempo y nuestro inmueble sigue utilizándose como vivienda durante un tiempo sin tener arreglado “el papeleo”.

Las situaciones más comunes son estas:

1. Cuando una vivienda lleva un tiempo usándose como tal y las obras de habilitación superan 4 años, por ejemplo las plantas bajas habilitadas como viviendas en edificios de viviendas construidos antes de la década de los años 80. Podemos resolver el punto 1 escriturando el local como vivienda ante el notario con un Certificado del Técnico Facultativo Competente (Arquitecto).

El punto 2 del Registro Catastral se puede resolver con el mismo certificado y aportando la Escritura modificada.

Y, el punto 3 siempre dependerá de la oficina municipal de urbanismo, donde la clave será la Licencia de Ocupación, para la contratación de suministros de agua, luz y gas.  Para conseguir esta Licencia, o bien, bastará con la “solicitud de Licencia de Segunda o Posterior Ocupación”, aportando la certificación del arquitecto de “cumplimiento del DC09 y con las condiciones de uso residencial al que se destina”,

o bien, los técnicos municipales de ayuntamiento pueden llegar a pedir un Proyecto de Legalización de arquitecto para poder otorgar Licencia de Primera Ocupación, como si se tratara de una vivienda nueva, en este caso cobrando la tasa estimada de obras realizadas.

2. El caso más claro es cuando hemos de realizar obras de reforma para convertir un local en vivienda:

Primero se realiza el proyecto de arquitectura para obtener la licencia de obras (punto 3). La envergadura de las obras puede ser desde una reforma integral hasta una simple colocación de una placa de cocción y un extractor.

La segunda etapa es la obtención de la Licencia de Primera Ocupación para dar de alta la luz, agua y gas, y, luego podemos Escriturar el inmueble como vivienda (Escritura de Ampliación e Obra) y modificar los datos del registro catastral para pagar menor factura de luz, agua o tasas de basura (puntos 1 y 2).

3. Puede darse el caso de que ya hemos realizado la obra de reconversión de local a vivienda con la licencia de Obra Menor (sin saber que un cambio de uso se debe tramitar como Obra Mayor pagando el 4% de la tasa de Obras al igual que en Obras Menores), y estamos viviendo en un local que físicamente es una vivienda y no han transcurrido 4 años. En este caso se debe tramitar el Expediente municipal de Legalización. Al ser un proyecto justificativo de legalización de una obra ya realizada, se redacta un proyecto de arquitectura reducido que justifique el estado actual y el uso residencial.

En cualquier caso las viviendas procedentes de locales deben cumplir con mínimos normativos: ventilación, iluminación, extracción de cocinas y baños, espacios mínimos para las estancias y la normativa urbanística municipal.

En otras palabras, una vivienda de calidad indistintamente si proviene de un espacio comercial o industrial siempre se ajustara a la normativa y se puede legalizar. En cambio, una vivienda que no se ajusta a mínimas condiciones de calidad y “sentido común” no se podrá ajustar a los 3 puntos mencionados. 

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